室内儿童乐园(淘气堡)创业新手攻略(一)

2016-07-04 19:00:17 admin 35

前言


一直想写一些东西出来,给那些正在迷惘的朋友,给那些和我曾经一样一头雾水的新朋友。
半年来,走访和调研不少厂家和业主,尤其是全国各地的业主,以及在QQ群里长期的交流,
通过零碎的记忆,尝试总结一些大家已经长期讨论的一些话题。
为了避免重复讨论,特把一些经验攻略总结于此,或者说小白晋级的初级扫盲贴。

篇幅文字有限,思维逻辑局限,希望有更多的朋友能有不同的见解,以不断完善之……

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(一)乐园选址,重中之重。


《孟子·公孙丑下》中有“天时,地利,人和”之说,但,这最早用于战争。后来商场如战场时,同样需要这三个重要条件,不过是,不同类型的生意需求的比例不同罢了。个人认为但凡店面类的生意,地利的条件多数高于天时与人和,且,淘气堡甚之。
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总的说来,目前所知道的选址类型有以下几种:

1.商超:有的在商场或者超市的内部,有的是在外部,甚至有的在商场外面的广场。目的只有一个,依靠商超所带来的客流。

2.门店:这是和其他行业商家相同的方式,即为临街铺面,也叫独立门店。

3.社区店:无论是社区之外还是之内,统称为社区店,主要依靠周围社区周边客流。

4.公园店:有些门店搭配一些游乐场设施,依靠公园特性,做游园客流。

5.广场店:很多城市都有居民广场,是市民主要的活动场所之一,会聚集一些游乐设备。

目前所知的,就是这五种地址的门店。按照目前市场反映来看,多数乐园是依附在商超这个大环境下,也是众多大型品牌乐园的必争之地,君不见奇乐儿爱乐游之辈早已与万达、润发之流形影不离?且多数城市都有本土的百货品牌,依靠多年积累的人和,早已是大型乐园的眼中肥肉……由此可见,乐园最佳的生存环境还是依靠商超这样一个购物环境,这已经是当下人们生活中基本的外出场地之一。

但是,不是说是个商超,就适合开乐园的。首先,已经成熟的商超,基本已经没有足够的场地,即使有,那么租金也是昂贵的,因为商超已经成熟,形成了稳定的客流,那么含金量是肯定的。高租金意味着乐园的高风险,要知道,乐园最大的成本,则是每天都固定产生的物业成本。当然,假如你所在的城市,消费实力够硬,消费观念OK,那你的门票可以定高价的话,租金也未必是你的绊脚石。但,请记住这里面的几个关键的前提。其次,新开的商超或者城市综合体,租金相对低廉,或者有免租,减租等前期招商优惠条件,这样的物业,你需要多做功课,去了解这个物业团队的历史,有没有成功的运营过类似的项目,以及周边的交通,小区,居民消费水平等等,要自己去判断,这个物业能否发展,要知道一般新开的商业综合体,都需要时间来积累,少则一年,多则三年都不奇怪,这与周边的硬件和物业内部的软件(运营管理)息息相关。

另外,独立门店方面,要看所在的地段如何,才能看出地址好与不好。
独立门店一般分普通街区和商业步行街区,显然后者的含金量是要比前者要好的。但是这里要注意的是,不管是商超,还是独立门店,一定注意门店周围的商家类型,有没有可以和乐园相关配套的商家,比如童装,玩具,早教,母婴等,甚至其他休闲娱乐性质的,比如餐饮,尤其是时尚餐饮,电影院等休闲场所。这可以利用其他商家客流,或者可以和这些商家配合营销,做到左邻右舍,互惠有利。其次,商业步行街中的消费群相对集中,步行街的门店含金量,也就高了起来。再加上适当的广告宣传,客流也可以得到一个保障,毕竟在很多城市,步行街商业区仅次于大型商场,且更多中产阶级的家庭休闲娱乐购物更愿意选择步行街区。

社区店和广场店都有相思之处,基本上是借助周围居民的客流量,相对商超和步行街商业区以及综合体这样的店址来说,客流相对要弱很多了。
另外公园店和广场店又有交集,那就是基本上是属于周末经济消费品了。

乐园行业里有这么一句话,“选址选的好,肯定能温饱”。那么什么样的店址,可谓个“好”字?综上所述,大家不难看出,店址的好与不好,主要是区别在于客流消费体以及周边可利用的配套商家资源上。如果不能有良好的客流,又没有可利用的商家资源,那么,又有哪一个城市的室内乐园可以成为专门消费的项目呢?所以请记住,乐园行业有一定的附属性,说的通俗一点,乐园项目,基本上算是属于“顺便”消费的模式。
蓬莱海洋1.jpg(二)租金之痛,成败命脉

既然说到了店址,说到了商业地产,那是不得不说租金的问题。

从宏观来看,租金是乐园最大的最久的而且不断产生的成本。众所周知,很多朋友在创业时就看好乐园的几个特性,那就是无需进存货,无需仓储,现金交易基本无应收款,一旦筹备完成后,无需经常翻新装修,相对于其他很多项目,无需太大的体力劳动或者脑力劳动。但是要知道,乐园还有一个特性,那就占地面积。

乐园需要足够的面积,有的朋友店面可能受商场的限制,做了50平方左右也是有的,但多数都是在100平方以上,而且,随着市场不断产生新的市场竞争,乐园的面积在行业里将越来越大……

要知道,有时候不是光看着位置好,就要跃跃欲试的,那么租金的承受力,您有多少?

前面说到,租金是乐园最大的成本,无论你的设备损耗如何,无论你后期会员数量多少,租金会一直在那里,你满场爆满也好,冷清也好,租金就是在那。

一旦谈到租金,不得不要给算一笔帐。假设租金是一年12万,平均每个月1万,那么这个1万将是你每个月固定产生的成本。你还要算出你其他开支,比如物业费用(水电),员工薪水,设备损耗,广告宣传等,把这些开支加上你的租金则成为你的运营成本。OK,问题来了,当你知道自己单位时间内,比如每月,运营成本后,该如何定价?最低现金消费人数要达到多少?你所定的价格又是否能被消费者接受?有很多朋友,去参观考察甚至是蹲点别人的乐园时,看着别人火爆的场景,感觉这项目是赚钱的。可是,你是否又能知道别人场地的租金以及其他开支?另外人家成功的原因是什么?那么有没有去观察别人周围商家的配套资源???

成熟的商圈,租金固然高,新建的商业地产,租金可能会低或者有谈判空间又或者有其他免租方式的优惠条件,这一切都取决于你对城市的了解和判断,任何商业地产从新建到成熟商圈都是需要一个积累人气的过程,那么在这个过程中,乐园的生存所会遇到的问题,你都想到了吗?有对策吗?
0414红苹果城市1.jpg总之,在乐园的筹建的前期,第一份作业就是研究好地址,计算好租金风险,再进行下一步动作,否则,那就很可能成为“地主”的长工,甚至还可能血本无归……


最后,要说的是,任何一个项目创业成功,都是有一些因素的,既然是创业,难免要和社会各方面的人士打交道,在创业之时,你的人脉,社会经验有时候也是你事半功倍的工具……

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